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观察:抄底楼市,路在何方?刚需时机何在?

 任何事物的发展,都会经历从野蛮生长、疯狂扩张到制度约束、合理有序这样一个过程。 任何事物的发展,都会经历从野蛮生长、疯狂扩张到制度约束、合理有序这样一个过程。

楼市同样如此,2010年之前,中国楼市属于典型的无序竞争,财富掠夺的阶段,资本越多,炒房获利就越多,2010年限购限贷等政策工具陆续出台之后,竞争相对公平化,但政策的周而复始、前后不一,强化了人们的投机意识,找制度的漏洞,钻法律的空子,成就了一批投机取巧的机会主义者,逐渐使民众丧失了对政策的敬畏和尊重。

现在,房住不炒时代的开启,正在彻底扭转这种畸形、病态的价值观,只是这种根深蒂固的投机主义已经融入大多数人的血液,消除比养成更加的艰难。

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今非昔比

10月7日,中国人民银行决定,从2018年10月15日起,下调人民币存款准备金率1个百分点,这已经是今年的第4次降准。

一年内4次降准,按照过去20年的经验来看,对楼市绝对是重磅利好,标志着又一轮疯牛即将启程。但这次,楼市的表现就像是对这4次降准视而不见、通通免疫。

所以,才会有一些半瓶子醋的砖家,屡屡判断错误,误导民众。因为他们根本不明白房价上涨的内幕和把戏。

降准这种政策仅仅是增加银行的可贷款货币数量,货币增加后能否进入房地产,还必须要依赖银行的信贷政策,只要银行对开发商的信贷支持不足,对居民的贷款政策不放松,那降准多出来的钱就绝对不可能流入房地产。也就是说,即使降准了、钱多了,只要信贷政策不放松,房地产行业就只能眼睁睁的看着别人吃肉,连喝汤的份都没有。

让我们来观摩下近十年来历次房地产大牛市与降准的爱恨情仇:2008年4次降准、5次降息;2012年2次降准、2次降息;2014年5次降准、6次降息。在这3次大规模降准的同时,政府都同步给房地产松绑,比如:降息、4万亿、去库存。

我们发现,每次降准的同时,都伴随着降息和宽松政策的出台,所以,才造就了牛市的开启。这正是我要强调的,要想让降准的资金流入楼市,必须要同时放开掐在脖子上的双手,否则,单纯的降准,对楼市来说,毫无意义!

就好比房地产这块干涸的土地,根本没有新建引水渠,任凭它大水如何漫灌,永远都得不到灌溉。

也许,这正是高层的智慧,一切都尽在掌控之中。把房地产和实体经济隔绝开来,这个绝缘体就是银行和调控政策。毫无疑问,房地产的寒冬已经来临,而最先觉察到阵阵寒意的一定是房企和中介。

万科为了自己能够活下去,不择手段,挑起恶性价格战,在厦门(楼盘)的白鹭郡项目半价甩卖别墅,退房退钱样样都干,为了生存毫无底线,社会职责是假,逼死对手是真。近期的降价维权、打砸示威只是饭前的开胃小菜,降价大潮才刚刚拉开序幕。

9月17日,中原地产华东区总裁兼上海(楼盘)中原总经理陆成发布的一封《致上海中原全体同仁的公开信》中说道:调控政策、信贷环境导致上海房地产市场急速变坏。我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲,现在就是排队去死,看谁有实力排在最后的淘汰赛。

为了应对危机,上海中原已经于10月1日起,实行了全员减薪:所有岗位的全勤奖取消,通讯津贴、工龄工资、车贴调整为5折发放;中后台部门的佣金比例调整至8折发放。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

今非昔比,正是此轮房地产调控最大的特点。世道已变,游戏规则已变,玩法不变,注定会死的很惨!

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任重道远

我并不是反对领导的预测,只是稍微认真思考下,就会想到,这两类人群明显有很大部分的重叠,但完全可以预估到2030年,至少应该还有3-4亿的新增购房人群。

我国在推进城镇化方面,简直不遗余力。其实,早在2016年10月11日国w院就发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》要求:除极少数超大城市外,全面放宽农业转移人口落户条件。省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。两年后的2018年10月10日,国家发改委再次督察各地的落实情况。

其实,也正是该文件的发布,才开启了2017年二线城市抢人大战的序幕。未来的人口迁移,将是农村人口流入三四线城市,三四线人口流入一二线城市的逐级向上供给模式。

户籍制度的破壁,是我国解放以来,促进劳动力自由流动和城镇化发展的最大进步。城镇化更是房地产发展的原始动力所在。

我国房改二十年,推高房价的确有了长足的进步,但是人均居住面积以及居住条件和发达国家相比,还是有很大的差距。

未来3-4亿城镇新增购房人群以及居住改善置换需求,决定了我们的住房建设还远远没有达到过剩的程度,我们的房子不是太多了,而是太少了。

房地产的黄金时代已过,但是白银时代至少还有十年,真正的拐点还远没有到来。

我们的失误就在于,太猴急的模仿了房价的市场经济,却在供给上还坚持着计划经济,学来学去,搞了个四不像。还好,现在知道了悬崖勒马,时间还来得及。否则,我们半马都跑不到,就已经自废武功。

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路在何方

这就是我们不得不面对的现状,房价是发达国家,条件是发展中国家。饭还没有吃完,就把自己的碗砸了,那接下来,要想吃饱,就只能一粒米一粒米的从地上捡起来慢慢吃。

我国房地产的确还有很长的路要走,但是,房价的走势似乎已经清晰可见:

如果你问我,房价还能涨多高?我只能说,一定没你想的高。

如果你问我,抄底楼市好不好?我只能告诉你,为时尚早。

如果你又问我,哪里才是底?我会说,没有了暴涨,也就无所谓底。

如果你非要买房,那么,我可以给你四个参考选项:

  一、限价倒挂幅度20%以上的品质新盘,包括8折以下的促销楼盘。

  二、炒房客资金链断裂的急抛盘。

  三、已经先买好房子的置换客急于出售的房子。

  四、优质学校的学区房。

以上四条仅适用于一二线城市,三四线城市除学区房外,切莫对号入座。如非以上房产,不建议入手,请耐心等待。

总之一个原则,现在入手的房产,一定要预留好未来下跌的空间,否则,你不是在抄底,而是在给别人解套!

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